租賃合同法律糾紛 (法律顧問聘請網摘錄)

    為您分析租賃合同法律糾紛 (深圳法律顧問聘請網摘錄,如有咨詢請致電): 租賃合同，租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產和不動產。
   簽署租賃合同時要“擦亮眼睛”，注意以下問題：
一、確認出租人、承租人資料。在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認雙方當事人的主體身份：個人審核身份證或護照、港澳居民往來內地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權委托證明，若是境外企業、其他組織，前述證明還應經公正或認證。
二、委托出租。委托他人出租房屋的，房屋所有人應當出具授權委托書，并與受托人簽訂房屋出租委托合同。
三、代理出租。代理人代理出租，應當向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授權證明，代收租金的，應當由相關的委托文件。
四、租賃合同、律師應當提示租賃當事人可使用租賃合同示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容：(1)租賃當事人的姓名或者名稱、住所；(2)房屋座落地點、面積、結構、附屬設施和設備狀況；(3)房屋用途；(4)房屋交付日期；(5)租賃期限； (6)租金數額、支付方式和期限；(7)房屋使用要求和維修責任；(8)房屋返還時的狀態；(9)轉租的約定；(10)變更和解除合同的條件；(11)違約責任；(12)爭議的解決方式；(13)租賃當事人約定的其他內容。
五、律師應當審查租賃合同關鍵條款。  (1)審查租賃面積的計算方法、調查核實其是否和房地產權證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致。 (2)審查房屋交付時的狀況，特別是附屬設施和設備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或增設和租賃期滿交還時的要求。 (3)審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準的規劃用途一致。若不一致，須由出租人或出租人委托承租人報規劃部門批準。 (4)房屋租賃期限不得超過土地使用權出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規定。 (5)審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調水電費等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。 (6)若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發生的水電等費用承擔與支付、裝修過程中與物業管理公司的協調、裝修期內是否免租或一定期限內免租等。(7)維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養護、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或過錯造成的損壞或故障，則承租人須承擔維修責任或維修費用。 (8)若是經營性房屋租賃，律師要合理提示當事人是否投保公眾責任險或第三者責任險。
   
   深圳法律顧問聘請網租賃合同糾紛法律案例參考: 案例一：2009年，何女士的兒子考入深圳市101中學，為了給兒子創造便利的學習條件，何女士決定租學校附近的一套兩居室。當年8月22日，何女士與出租人張先生簽訂租賃合同，租期一年(自2009年9月1日至2010年8月31日止)，若何女士中途退租，應以押金2800元為違約金。
    合同簽訂后，張先生對房屋進行了整理，但何女士懷疑房屋漏水，于8月28日晚通過電話告知張先生她不租房了。因此，張先生起訴到法院。庭審過程中，何女士辯稱，當初只是草簽合同，待房屋衛生間做好防水措施后合同才生效。同時提交了雙方的電話錄音，但未提供房屋漏水的相應證據。
    法院經審理認為，雙方合同合法有效，何女士無正當理由拒不履行合同，應負違約責任，故判決何女士向張先生支付違約金2800元。
     深圳法律顧問聘請網李建立認為，何女士與張先生簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，符合法律規定，合同合法有效，雙方應自覺履行合同義務。合同簽訂后，何女士僅以主觀上懷疑房屋漏水為由拒絕履行合同構成違約，應依法承擔違約責任。所以，承租人在簽訂房屋租賃合同前，要全面了解出租人的身份、資格、房屋權屬、出租權限、房屋質量、屋內設施及房屋周邊環境，還需咨詢專業律師，再做出理性判斷，避免造成不必要的損失。
    
    深圳法律顧問聘請網租賃合同糾紛案例二：2008年9月，剛剛領到結婚證的蘇某，在深圳市海淀區找了一處比較合適的房子，并和二房東劉先生簽訂了租賃合同。合同約定租期自2008年6月21日至2009年6月20日，并且雙方在格式合同后又以手寫方式增加了補充內容，即如果因為使用權人、房主的原因導致的合同無法繼續履行，雙方結清費用，互不承擔責任。
   在租賃期內，劉先生以其與第三人簽訂的涉及該房屋的承租合同于2009年5月28日到期為由，通知蘇某搬家。蘇某認為，劉先生在明知其承租的房屋于2009年5月28日到期的情況下，仍與其簽訂于2009年6月20日到期的合同已構成違約，將劉先生訴至法院要求支付違約金。
    劉先生辯稱，補充協議已經明確約定，因房主的原因導致合同無法繼續履行時，他有權要求蘇某提前搬出。法院經審理認為，根據補充協議，劉先生因其承租合同到期而無法繼續履行其與蘇某的租賃合同，應解除合同，結清費用。
     深圳法律顧問聘請網李建立建議，在房屋租賃合同使用格式合同時，格式合同中含有免除出租人責任、加重承租人責任或排除承租人主要權利的條款，否則屬于無效的條款。但格式合同中的補充條款系雙方平等協商的結果，只要不違反社會公共利益、法律、法規的強制性規定，均為有效。承租人在簽訂房屋租賃合同時，對于出租人提供的格式合同，應仔細閱讀合同條款的主要內容，如標的、租金、期限、違約責任等。如需在格式條款外補充附加條款，應慎重判斷其內容是否合理、公正。
 
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